Как выбрать управляющую организацию?
В настоящее время это самый животрепещущий вопрос, обсуждаемый на страницах прессы и часто задаваемый гражданами в адрес органов исполнительной власти. Очевидно, что Собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось "как всегда".
Для начала Собственники должны определиться в главном для них вопросе: чего они хотят в смысле отношения цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг.
Вот три наиболее общих варианта ответа на этот вопрос:
- ничего менять не нужно, пусть и дальше управляет управляющая компания; хоть и качество работ невысокое, но плата за них вполне устраивает, зачем рисковать, выбирая новую организацию, не будем спешить;
- нужно выбрать частную управляющую организацию, которая бы предоставила услуги более высокого качества и естественно за более высокую цену, чем нынешняя. Кстати, на этих же условиях можно попробовать договориться и с ней же;
- следует выбрать небольшую частную фирму, которая бы, не улучшая качество услуг, запросила бы за них меньшие деньги, чем управляющая компания.
Если Собственники выбрали свой вариант ответа, то можно переходить к практическим вопросам, где найти подходящую организацию.
Обычно жители домов, в которых активно действуют жилищные объединения, в среднем чаще дают положительные ответы на вопрос об удовлетворенности качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых управляющих компаний.
Поэтому для начала необходимо осмотреться рядом со своим домом: нет ли подходящего ТСЖ, правление которого согласилось бы за предлагаемую вами цену взять и ваш дом в управление.
Но прежде, чем ходить в правление этого жилищного объединения, зайдите в подъезд, пройдите по лестницам, осмотрите двор, поговорите с жителями дома (желательно опросить не менее десятка человек разного возраста), во что такое управление им обходится, чем они довольны и чем не довольны. Если все увиденное и услышанное в общем вас устроит, заключайте договор с ТСЖ. Дело в том, что некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК не только не уступают ДЕЗам в опыте работы, но и превосходят их, поскольку нередко им приходилось работать в условиях более худших, чем ДЕЗам. Кроме того, ни у одного ДЕЗа нет опыта управления отдельным домом. Они ведь всегда управляли жилищным фондом всего района. А это 300-500 многоквартирных домом. Разница большая. Одно дело, когда каждая сотня рублей на счету, а другое, когда ворочаешь десятками миллионов рублей.
Если по соседству нет подходящего жилищного объединения, поищите рядом дома, управляемые частными управляющими организациями. Желательно, чтобы эти дома были похожи на ваши, как говорят, "типовые", с близким к вашему дому годом постройки. Опять-таки, для начала соберите "субъективные" данные, поговорив с жителями этих домом и посмотрев все своими глазами. Одним из важных вопросов, который не стоит упускать, является выяснение существующей между жителями дома и управляющей организацией системы информационного взаимодействия. В том числе: как быстро и насколько качественно выполняются заявки граждан, насколько внимательно и вежливо обращаются с гражданами, приходящими на личный прием, какая, где и насколько регулярно размещается информация о своей деятельности и др. Для получения еще более надежных данных зайдите в управу района и узнайте, сколько было жалоб из этих домов за последний год к ним поступила в пересчете на тысячу человек и сравните это число с соответствующими данными по вашему дому. Зайдите в диспетчерскую службу управляющей организации и поинтересуйтесь содержанием книги заявок жителей, сравнив эти записи с аналогичными по вашему дому, но уже в диспетчерской управляющей компании. Для еще большей надежности обратитесь с просьбой в государственные надзорные органы (жилищную инспекцию, административно-техническую инспекцию, санитарно-эпидемиологический надзор и пожарный надзор) о предоставлении информации о фактах нарушения управляющей организацией (как интересуемой вас частной, так и "родной" управляющей компанией) действующих норм и правил эксплуатации жилищного фонда. Опять-таки вас должно интересовать как количество выданных предписаний о выявленных нарушениях, так и содержание этих нарушений, например, за последний год.
Конечно, важным критерием при выборе управляющей организации является стаж ее работы на рынке услуг. Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой. Однако в последнее время будут активно появляться новые управляющие организации, не имеющие большого стажа работа. Не стоит сразу их исключить из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы. Если это бывшие работники ДЕЗов и ГРЭПов (РЭУ), то ясно, что они не новички и имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.
При разговоре с представителями управляющей организации о цене услуг управления, содержания и ремонта дома вас должны насторожить как высокие, так и низкие цены по сравнению с теми, что имеете в своем доме сегодня вы. Выясните причину этих цен, поинтересуйтесь из каких расходов складывается калькуляция цены. Задайте вопросы по наиболее значительным цифрам.
Если первые контакты с предварительно выбранной вами управляющей организацией оказались вполне благоприятными, не торопитесь заключать договор управления. Соберите аналогично описанному способу информацию еще о 2-3 организациях, сравните все "за" и "против" и уже тогда выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации на общее собрание Собственников.
Если все-таки сомнения в правильности выбора остаются, заключайте договор управления на минимальный срок - год. Если через год поймете, что не ошиблись, увеличивайте срок договора. Если ошиблись - расторгайте договор.
Существенным недостатком выбора управляющей организации по сравнению с ТСЖ и непосредственным управлением дома Собственниками является то, что деньгами Собственников на нужды управления, содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг распоряжаются уже не они сами, а другое юридическое лицо и воздействовать на это лицо в смысле целевого и эффективного использования этих средств сложнее. А уж если управляющую организацию выбрали не Собственники, а территориальные органы власти, навязав Собственникам те условия договора управления, которые они посчитали нужными, проводя открытый конкурс по выбору такой управляющей организации, то возможности такого воздействия еще больше уменьшаются.
Наконец, остается открытым вопрос гарантии сохранения управляющей организацией средств, направляемых Собственниками на капитальный ремонт. Не каждый дом может накопить эти средства за 1-5 лет (срок действия договора управления). И вот Собственники решили сменить управляющую организацию, а эти средства находятся на ее счету. Как они будут передаваться другой управляющей организации или ТСЖ, которое решат создать Собственники? Не ясно. Или если управляющая организация разорится, самоликвидируется либо возьмет кредит в банке и исчезнет, где тогда искать деньги? Другое дело с ТСЖ, которое как юридическое лицо может открыть специальный счет на эти цели и ежегодно отчитываться о его состоянии перед Собственниками. Очевидно, гарантий сохранения средств в этом случае больше.
Иногда, сравнивая разные способы управления, говорят о таком минусе ТСЖ и управляющей организации, как возможность отключения в подаче ресурсов в целый дом (вода, тепло, свет, газ и др.) при наличии задолженности по оплате за них у одного из Собственников дома. Такой прогноз делается с учетом того, в этом случае потребителем услуг является не каждый отдельный Собственник, поскольку не он заключает договор на предоставление услуг, а ТСЖ или управляющая организация. А если кто-то свою долю за услуги в ТСЖ и управляющую организацию не заплатил, то они, в свою очередь, не смогут рассчитаться с ресурсоснабжающей организацией и таким образом пострадают все, когда в дом перестанет подаваться тот или иной ресурс. А вот при непосредственном управлении домом каждым Собственником в подобной ситуации пострадает сам неплательщик, отключат ресурс только ему, а остальные такой проблемы даже не заметят.
Действительно, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" "в жилищном секторе потребителями товаров и услуг…в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений". Однако подобные "минусы" ТСЖ и управляющей организации не имеют под собой практической основы, потому что любое юридическое лицо, берущееся за управление многоквартирным домом, всегда имеет определенный резерв средств на подобные ситуации, поскольку даже в развитых странах 5% неплательщиков - это типичная картина. С другой стороны, когда "каждый за себя", а все живут под одной крышей - это как-то не совсем уютно. Для того ТСЖ и создается, в частности, чтобы быть коллективной защитой всех Собственников. Может ли один Собственник договориться с монополистом Мосводоканалом о снижении стоимости тарифа на воду? Вряд ли. А вот товариществам собственников жилья, если они объединяться в городской союз и станут монополистом-заказчиком услуг, это будет вполне даже по плечу.